Diese Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung

Wird ein Balkon nachträglich installiert, können Vermieter die Kosten für eine solche Modernisierung in der Regel auf ihre Mieter umlegen. Foto: Kai Remmers/dpa-tmn
Wird ein Balkon nachträglich installiert, können Vermieter die Kosten für eine solche Modernisierung in der Regel auf ihre Mieter umlegen. Foto: Kai Remmers/dpa-tmn

Die lang gewünschte Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon - es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite. Wann sprechen Experten von einer Modernisierung?

«Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln», sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin.

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BGH stärkt Mieter-Kündigungsschutz: Kein Vorrang für Büro

Mehr als 20.000 Ferienwohnungen sind in Berlin im Angebot. Foto: Britta Pedersen
Mehr als 20.000 Ferienwohnungen sind in Berlin im Angebot. Foto: Britta Pedersen

Der Bundesgerichtshof (BGH) schützt Mieter besser vor Kündigung: Wenn der Vermieter in der Wohnung seine Büro- oder Geschäftsräume einrichten will, hat das nicht zwangsläufig Vorrang. Künftig müssen die Gerichte in jedem Einzelfall abwägen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich so gewichtig sind, dass das die Räumung rechtfertigt. Das ergibt sich aus einem Grundsatzurteil, das am Mittwoch in Karlsruhe verkündet wurde. (Az. VIII ZR 45/16)

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BGH stärkt Kündigungsschutz für alte und kranke Mieter

Ein Hinweisschild mit Bundesadler am Bundesgerichtshof (BGH). Foto: Uli Deck/Archiv
Ein Hinweisschild mit Bundesadler am Bundesgerichtshof (BGH). Foto: Uli Deck/Archiv

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt besonders schutzwürdigen Mietern den Rücken, die sich gegen ihre Kündigung wehren. Bringen sie schwere gesundheitliche Probleme oder gar Lebensgefahr vor, müssen Gerichte dem besonders sorgfältig nachgehen. Bevor ein Richter der Räumungsklage stattgibt, hat er sich sehr genau anzuschauen, welche Folgen der Umzug für den Betroffenen haben könnte und wie wahrscheinlich es ist, dass diese eintreten. Das geht aus einem am Mittwoch verkündeten Urteil hervor.

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Räume gemeinsam nutzen: Wie Eigentümer Konflikte vermeiden

In manchen Wohnanlagen nutzen die Eigentümer auch einen Fitnessraum gemeinsam. Die Details sollten klar festgehalten werden - am besten in der Hausordnung. Foto: Tobias Hase
In manchen Wohnanlagen nutzen die Eigentümer auch einen Fitnessraum gemeinsam. Die Details sollten klar festgehalten werden - am besten in der Hausordnung. Foto: Tobias Hase

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören nicht nur das Grundstück oder das Treppenhaus, auch gemeinsam genutzte Räume wie ein Partykeller, ein Fitnessraum oder eine Schwimmbad-Halle können Gemeinschaftseigentum sein. Für Pflege und Instandhaltung kommen die Eigentümer auf - so ist es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt.

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Wie Wohnungssuchende ihre Rechte durchsetzen

Miet-Graffiti: Gerade in Gegenden mit knappem Wohnraum fordern viele bezahlbare Mieten. Die Mietpreisbremse soll rapide Mietanstiege verhindern. Foto: Wolfram Steinberg
Miet-Graffiti: Gerade in Gegenden mit knappem Wohnraum fordern viele bezahlbare Mieten. Die Mietpreisbremse soll rapide Mietanstiege verhindern. Foto: Wolfram Steinberg

Berlin (dpa/tmn) – Seit mehr als einem Jahr gilt in vielen Regionen Deutschlands die Mietpreisbremse. Sie soll in Gegenden mit knappen Wohnraum verhindern, dass Vermieter beim Mieterwechsel kräftig die Miete erhöhen. Das Gesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Mietpreisbremse begrenzt den Mietzins, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Wirkung der Regelung ist heftig umstritten. Unabhängig davon stehen Mieter im Alltag vor der Frage: Was tun, wenn sich Vermieter nicht an die gesetzliche Vorgabe halten?

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Mieter müssen verspätete Nebenkosten-Abrechnung nicht zahlen

Betriebskosten müssen nach zwölf Monaten abgerechnet sein - nur in Ausnahmefällen lässt das BGH-Urteil längere Fristen zu. Foto: Jens Kalaene
Betriebskosten müssen nach zwölf Monaten abgerechnet sein - nur in Ausnahmefällen lässt das BGH-Urteil längere Fristen zu. Foto: Jens Kalaene

Vermieter dürfen nur ausnahmsweise nach Ablauf eines Jahres noch Nebenkosten nachfordern. Sie müssen dafür beweisen können, dass sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. (Az. VIII ZR 249/15) Im konkreten Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung erst Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Grund für die Verzögerung war, dass die Hausverwaltung zuvor keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt hatte.

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Renovierung bei Auszug: Klausel kann unwirksam sein

Verpflichtet der Mietvertrag zu regelmäßigen Ausbesserungsarbeiten und auch zur Renovierung beim Auszug, dann ist das eine doppelte Belastung. Diese muss der Mieter nicht hinnehmen. Foto: Kai Remmers
Verpflichtet der Mietvertrag zu regelmäßigen Ausbesserungsarbeiten und auch zur Renovierung beim Auszug, dann ist das eine doppelte Belastung. Diese muss der Mieter nicht hinnehmen. Foto: Kai Remmers

Mehrere Regelungen zu Renovierungen in einem Mietvertrag können sich gegenseitig aushebeln. Darauf machen die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins aufmerksam. So kann ein Vermieter nicht gleichzeitig vorgeben, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben muss und zum anderen während der Mietzeit regelmäßige Schönheitsreparaturen vornehmen soll. Denn das benachteiligt Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts Köln unangemessen (Az.: 220 C 85/15).

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BGH versagt 80-Jährigem Fahrstuhl zur Eigentumswohnung

Ein 80 Jahre alter Mann konnte sich vor dem BGH nicht durchsetzen. Wegen einer Gehbehinderung wollte er ein Eigentümer-Haus mit einem Fahrstuhl nachrüsten lassen. Foto: Patrick Pleul
Ein 80 Jahre alter Mann konnte sich vor dem BGH nicht durchsetzen. Wegen einer Gehbehinderung wollte er ein Eigentümer-Haus mit einem Fahrstuhl nachrüsten lassen. Foto: Patrick Pleul

Ein Gehbehinderter kann zwar auf eine Rampe oder einen Treppenlift zur eigenen Wohnung pochen - der Einbau eines Fahrstuhls ist aber so gravierend, dass es dafür die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer braucht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Mit ihrem Urteil verhindern die Karlsruher Richter, dass ein 80 Jahre alter Mann gegen den Willen einiger Nachbarn im Treppenhaus eines Plattenbaus auf eigene Kosten einen Fahrstuhl nachrüsten kann.

 

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Pflicht zum Winterdienst auf Mieter übertragbar

Die Räumpflicht kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen. Foto: Tobias Hase
Die Räumpflicht kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen. Foto: Tobias Hase

Eisige Kälte hin, eisige Kälte her: Wenn Schnee die Umgebung in eine weiße Winterlandschaft verwandelt, müssen Grundstückseigentümer oder Vermieter raus vor die Tür - auch frühmorgens. Dann müssen sie räumen und streuen, damit Passanten nicht ausrutschen und sich beim Vorbeigehen am Grundstück verletzen. Diese Pflicht ist in den sogenannten Straßenreinigungssatzungen der Städte und Gemeinden verankert.

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Was Miet-Nachbarn an Silvester dürfen

Wer nach der Silvesterfeier den Besen schwingt, kann Streit mit den Nachbarn und dem Vermieter verhindern. Auch wenn es in den meisten Mietverträgen keine Klausel gibt, dass Mieter ihren Müll auf dem privaten Grundstück aufräumen müssen. Foto: Tobias Klei
Wer nach der Silvesterfeier den Besen schwingt, kann Streit mit den Nachbarn und dem Vermieter verhindern. Auch wenn es in den meisten Mietverträgen keine Klausel gibt, dass Mieter ihren Müll auf dem privaten Grundstück aufräumen müssen. Foto: Tobias Klei

Das Wohnzimmer ist in eine Tanzfläche verwandelt, in der Küche stehen plattenweise Häppchen, und im Kühlschrank stapeln sich die Sektflaschen. Alles bereit für die große Silvesterparty. Doch gerade in einem Mehrparteienhaus empfiehlt es sich, auch an die Nachbarn zu denken. Damit nicht ausgerechnet in der Nacht zum neuen Jahr ein Streit ausbricht. Laut Gesetz gilt ab 22.00 Uhr Nachtruhe - auch an Silvester?

«An Silvester gelten de facto Sonderregelungen», sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin. In sehr vielen Wohnungen werde gefeiert, traditionellerweise explodieren um Mitternacht überall Böller und Raketen.

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Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Schock im Briefkasten: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs trifft Mieter oft unvorbereitet. Foto: Franziska Gabbert
Schock im Briefkasten: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs trifft Mieter oft unvorbereitet. Foto: Franziska Gabbert

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss sie einige Bedingungen erfüllen. Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden. «Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird.» Das erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland.

 

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Ende 2016 verjähren Mieteransprüche aus dem Jahr 2013

Mieteransprüche verjähren nach drei Jahren. Wer also noch Geld aus Mietverträgen aus dem Jahr 2013 bekommt, sollte vor dem 31. Dezember handeln. Foto: Sebastian Kahnert
Mieteransprüche verjähren nach drei Jahren. Wer also noch Geld aus Mietverträgen aus dem Jahr 2013 bekommt, sollte vor dem 31. Dezember handeln. Foto: Sebastian Kahnert

Wenn Mieter von ihrem Vermieter noch Geld bekommen, sollten sie bis Ende 2016 handeln. Das gilt insbesondere, wenn es sich um ältere Ansprüche aus dem Jahr 2013 handelt. Denn Mieteransprüche verjähren nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Die Verjährung lässt sich in der Regel nur mithilfe eines Mahnbescheides verhindern.

 

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Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Schock im Briefkasten: Eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf trifft Mieter oft unvorbereitet. Foto: Franziska Gabbert
Schock im Briefkasten: Eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf trifft Mieter oft unvorbereitet. Foto: Franziska Gabbert

In der Regel dürfen Vermieter unbefristete Mietverträge nicht einfach kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete pünktlich zahlt. So steht es zumindest im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss der Mieter weichen, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Allerdings gibt es für Eigenbedarfskündigungen durchaus Hürden.

 

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Mietpreisbremse einhalten: Was für möblierte Wohnungen gilt

Bis auf einige Ausnahmen gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Foto: Britta Pedersen
Bis auf einige Ausnahmen gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Foto: Britta Pedersen

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Doch es gibt Ausnahmen: Sie gelten, wenn man die Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermietet. Das gilt, wenn sie beispielsweise als Ferienwohnung oder für die Dauer einer Messe oder einer Kur vermietet wird, teilt der Deutsche Mieterbund (DMB) mit. Oder wenn es sich bei den vermieteten Wohnräumen um ein oder mehrere möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters handelt.

 

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Mieterhöhung: Grenzen für Vermieter und Rechte von Mietern

Mieter müssen längst nicht alle Mieterhöhungen hinnehmen. Die Erhöhung muss sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten und eine Kappungsgrenze einhalten. Foto: Oliver Berg
Mieter müssen längst nicht alle Mieterhöhungen hinnehmen. Die Erhöhung muss sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten und eine Kappungsgrenze einhalten. Foto: Oliver Berg

Der Vermieter darf die laufende Miete nicht beliebig anheben. «Es gibt zwei Deckelungen, die er dabei beachten muss - die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze», sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Das bedeutet: Er muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Außerdem darf er laut Kappungsgrenze die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen - in einigen Gemeinden sind es sogar nicht mehr als 15 Prozent im Vergleich zur bisherigen Miete.

Grundsätzlich muss der Vermieter dabei die Zustimmung des Mieters einholen.

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Was als bauliche Veränderung gilt

Wer im Bad neue Fliesen verlegen will, muss vorher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser muss baulichen Veränderungen zustimmen. Sonst gibt es spätestens beim Auszug Probleme und Streit über Kosten. Foto: Nestor Bachmann
Wer im Bad neue Fliesen verlegen will, muss vorher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser muss baulichen Veränderungen zustimmen. Sonst gibt es spätestens beim Auszug Probleme und Streit über Kosten. Foto: Nestor Bachmann

Das Zimmer ist groß, der Kleiderschrank sperrig. Die einfache Idee: Aus eins mach zwei. Mit einer Trockenbauwand lassen sich Räume schnell unterteilen. Und schon steht der wuchtige Kleiderschrank im separaten Ankleidezimmer. Zugegeben: Baumaßnahmen wie diese sind nicht alltäglich. Dennoch verschönern und verändern Mieter ihre Wohnung regelmäßig. Doch das kann im Zweifel zu Problemen führen. «Immer wenn Sie in die Bausubstanz eingreifen, ist das eine bauliche Veränderung», erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

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Gekaufte Einbauküche: Mieter ist für Erhaltung zuständig

Bei einem Mieterwechsel in einer Wohnung muss geklärt werden, wem die Einbauküche gehört. Kauft der neue Mieter die Einbauküche vom Vormieter, ist er selbst für die Instandhaltung verantwortlich. Foto: Britta Pedersen
Bei einem Mieterwechsel in einer Wohnung muss geklärt werden, wem die Einbauküche gehört. Kauft der neue Mieter die Einbauküche vom Vormieter, ist er selbst für die Instandhaltung verantwortlich. Foto: Britta Pedersen

Kauft der Mieter die vorhandene Einbauküche von seinem Vormieter, wird er Eigentümer der Küche. Er ist dann selber für Instandhaltung, Reparaturen und den Ersatz defekter Geräte verantwortlich, erklärt der Deutsche Mieterbundes (DMB). Bei seinem Auszug muss der Mieter die Einbauküche abbauen und mitnehmen, wenn er sie nicht an seinen Nachmieter oder den Eigentümer verkaufen kann. Vermietet der Vermieter die Wohnung mit Einbauküche, gehört diese zur Mietsache. Der Mieter darf die mitvermietete Küche im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen.

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Wer unterschreibt Mietvertrag für WG?

Wer eine neue Wohngemeinschaft gründet, sollte gleich zu Beginn klären, welche Bewohner im Mietvertrag stehen. Foto: Kai Remmers
Wer eine neue Wohngemeinschaft gründet, sollte gleich zu Beginn klären, welche Bewohner im Mietvertrag stehen. Foto: Kai Remmers

Eine wichtige Frage bei einer WG lautet: Wer ist Mieter und damit Vertragspartner des Vermieters? Wer eine WG gründen will, muss dies vorher klären und dabei einige Besonderheiten beachten, rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Grundsätzlich können einzelne Personen, aber auch alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Mieter sein. Je nachdem wer beziehungsweise wie viele Personen vertraglich an den Vermieter gebunden sind, kann sich das unterschiedlich auswirken.

 

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Was Wohnungseigentümer dürfen

Die Wände dürfen Eigentümer in einer Farbe ihrer Wahl streichen. Wollen sie aber auch die ganze Wohnungstür anders gestalten, müssen sie die anderen Eigentümer erst fragen. Foto: Christin Klose
Die Wände dürfen Eigentümer in einer Farbe ihrer Wahl streichen. Wollen sie aber auch die ganze Wohnungstür anders gestalten, müssen sie die anderen Eigentümer erst fragen. Foto: Christin Klose

Mehr Freiheiten in den eigenen vier Wänden: Für viele kann das eine Motivation sein, sich eine Wohnung zu kaufen. Aber die Freiheiten sind eingeschränkt. Zwar dürfen Eigentümer ihre Wohnung nach ihren Vorstellungen gestalten. Doch nicht über alles dürfen sie allein entscheiden. Wem in einer Eigentümergemeinschaft was gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Unterschieden wird hier zwischen dem Eigentum aller - dem Gemeinschafts-eigentum - und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem Sondereigentum.

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Was Mieter tun können: Gekündigt wegen Zahlungsverzugs

Miete sollte besser pünktlich und vollständig gezahlt werden. Denn geraten Mieter in Zahlungsverzug, riskieren sie die Kündigung. Oft können sie diese aber noch abwenden. Foto: Christin Klose
Miete sollte besser pünktlich und vollständig gezahlt werden. Denn geraten Mieter in Zahlungsverzug, riskieren sie die Kündigung. Oft können sie diese aber noch abwenden. Foto: Christin Klose

Die meisten wissen: Wer seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt, riskiert die Kündigung. Denn grundsätzlich gilt: «Ein Vermieter kann offene Mietzahlungen gerichtlich geltend machen, per Mahn-bescheid oder im Zahlungsklageverfahren», erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Zur Miete gehören die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten wie Wasser und Müllentsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

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Betriebskosten: Wofür Mieter zahlen müssen

Nicht nur Heizung und Warmwasser gehören als Posten in die Betriebskostenabrechnung. Foto: Ole Spata
Nicht nur Heizung und Warmwasser gehören als Posten in die Betriebskostenabrechnung. Foto: Ole Spata

Viele Mieter können sich freuen: Die Betriebskosten sinken, berichtet der Deutsche Mieterbund (DMB). Grund ist das vergleichsweise niedrige Preisniveau für Öl und Gas. Heizen und die Versorgung mit Warmwasser werden daher oft günstiger. Doch Heizung und Warmwasser sind nicht die einzigen Posten in der Betriebskostenabrechnung. Wofür Mieter oft noch zahlen: 

 

Wasser: Neben dem Warmwasserverbrauch wird auch der Verbrauch von Kaltwasser abgerechnet.

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Beim Auszug streichen? Irrtum rund um Schönheitsreparatur

Streichen oder nicht streichen? Diese Frage stellen sich viele Mieter beim Auszug. Der Vermieter kann zwar Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen - doch wenn die Klausel ungültig ist, besteht auch keine Pflicht. Foto: Jens Büttner
Streichen oder nicht streichen? Diese Frage stellen sich viele Mieter beim Auszug. Der Vermieter kann zwar Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen - doch wenn die Klausel ungültig ist, besteht auch keine Pflicht. Foto: Jens Büttner

Alle fünf Jahre das Wohnzimmer streichen und beim Auszug auch noch das Parkett abschleifen? So steht es in manchen Mietverträgen. Doch nicht alle Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen sind wirksam. Welche Pflichten Mieter wirklich haben und welche Vereinbarungen nicht stimmen - die sieben gängigsten Irrtümern im Überblick: Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Aufgabe der Mieter Stimmt nicht, denn: «Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich zur Instandhaltungs-pflicht, und die ist Sache des Vermieters», ergänzt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein.

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Nicht immer zulässig: Mieterhöhung nach Modernisierung

Nicht in jedem Fall ist eine Mieterhöhung erlaubt. Foto: Jens Kalaene
Nicht in jedem Fall ist eine Mieterhöhung erlaubt. Foto: Jens Kalaene

Der Vermieter kann grundsätzlich Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Ausnahme: Der Mieter hat ein besonders niedriges Einkommen. Eine genaue Grenze - etwa ein Prozentsatz des Nettoeinkommens - gibt es zwar nicht. Aber liegen seine Einnahmen unter dem Existenzminimum, ist eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung unzulässig. Das entschied das Landgericht Berlin in einem Beschluss, wie die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 13/2016) berichtet.

 

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Miet-Zahlungsverzug: Ordentliche und fristlose Kündigung

Wer seine Miete nicht fristgerecht bezahlt, kriegt Ärger. Foto: Bernd von Jutrczenka
Wer seine Miete nicht fristgerecht bezahlt, kriegt Ärger. Foto: Bernd von Jutrczenka

Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung - und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist. Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters weiterhin bestehen. Darauf macht der Deutsche Mieterbund aufmerksam und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: VIII ZR 321/14).

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Pflicht und Recht: Vermieter und Mieter nach der Flut

Ein Helfer kippt in Triftern einen Eimer mit Schlamm vom Hochwasser vor ein Haus. Foto: Armin Weigel
Ein Helfer kippt in Triftern einen Eimer mit Schlamm vom Hochwasser vor ein Haus. Foto: Armin Weigel

Ist die Wohnung oder das Haus durch Hochwasser vollständig zerstört und nicht mehr unbewohnbar, muss der Mieter keine Miete zahlen. «Er kann die Miete um 100 Prozent mindern», sagt Anja Franz vom Mieterverein München auf Anfrage. Das gilt auch, wenn der Vermieter nichts für die Überschwemmung kann. Doch können Mieter auch kündigen, und welche Kosten müssen Vermieter tragen - ein Überblick:

 

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Pflanzen, sonnen, grillen: Was ist auf dem Balkon erlaubt?

Für einen bunten Sonnenschirm brauchen Mieter keine Genehmigung. Wer aber eine Markise anbringen will, muss er bei baulichen Veränderungen vorher den Vermieter um Erlaubnis fragen. Foto: Britta Pedersen
Für einen bunten Sonnenschirm brauchen Mieter keine Genehmigung. Wer aber eine Markise anbringen will, muss er bei baulichen Veränderungen vorher den Vermieter um Erlaubnis fragen. Foto: Britta Pedersen

Kaum kommt die Sonne raus, bietet sich in vielen Städten das gleiche Bild: Sonnenschirme werden aufgestellt, Balkonstühle geschrubbt und Blumenkästen wieder bepflanzt. Allerdings sind Vermieter nicht immer einverstanden mit den Verschönerungsmaßnahmen der Mieter. Und auch mancher Nachbar fühlt sich gestört. «Die Freiheit des einen endet bei den Grenzen der anderen», sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Wer sich nicht an Regeln hält, kann sogar eine Kündigung riskieren. Häufige Streitpunkte im Überblick:

 

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Rechtzeitig ankündigen: Maßnahmen zur Instandhaltung

Instandhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden. Sie müssen aber rechtzeitig angemeldet werden. Foto: Armin Weigel
Instandhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden. Sie müssen aber rechtzeitig angemeldet werden. Foto: Armin Weigel

Der Vermieter ist verpflichtet, Mieter rechtzeitig und richtig über eine Instandhaltungsmaßnahme zu informieren. Unterlässt er dies, kann er dem Mieter nicht fristlos kündigen - selbst wenn dieser die Maßnahme nicht dulden würde. Im verhandelten Fall am Landgericht Berlin informierte die Klägerin ihre Mieterin erst Ende Oktober 2014 darüber, dass Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind. Darüber berichtet die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 8/2016) berichtet.

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Mietvertrag kann nicht für einzelne Räume gekündigt werden

Grundsätzlich dürfen Vermieter einzelne Räume einer Wohnung nicht kündigen. Eine Ausnahme gibt es aber für Nebenräume, wenn neuer Mietwohnraum geschaffen wird. Foto: Dieter Assmann
Grundsätzlich dürfen Vermieter einzelne Räume einer Wohnung nicht kündigen. Eine Ausnahme gibt es aber für Nebenräume, wenn neuer Mietwohnraum geschaffen wird. Foto: Dieter Assmann

Der Vermieter kann den Mietvertrag nur insgesamt auflösen, nicht «scheibchenweise». Er hat kein Recht, einzelne Räume einer Großwohnung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch die Kündigung von Nebenräumen, wie Dachboden oder Keller, ist ausgeschlossen. Das gilt genauso für eine mitgemietete Garage oder einen Garten. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam. Grundsätzlich heißt es hier immer «ganz oder gar nicht». Doch eine Ausnahme gibt es: Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er neuen Mietwohnraum schaffen will.

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Darauf müssen Mieter bei der Wohnungsübergabe achten

Keine Pflicht aber empfehlenswert: Idealerweise gehen Mieter und Vermieter gemeinsam durch die Wohnung und fertigen ein Übergabeprotokoll an. Foto: Kai Remmers
Keine Pflicht aber empfehlenswert: Idealerweise gehen Mieter und Vermieter gemeinsam durch die Wohnung und fertigen ein Übergabeprotokoll an. Foto: Kai Remmers

Die Wohnung ist gekündigt, die Kisten sind gepackt, der Umzugswagen steht vor der Tür. Bleibt nur noch, dem Vermieter den Schlüssel in den Briefkasten zu werfen. Oder? Wer späteren Ärger vermeiden will, sollte - möglichst zusammen mit dem Vermieter - die Wohnung gründlich kontrollieren. Übergabeprotokoll: Ein solches ist keine Pflicht, aber eine empfehlenswerte Maßnahme, die sowohl Mieter als auch Vermieter absichert. «Mieter und Vermieter sollten möglichst gemeinsam durch die Wohnung gehen und Schäden protokollieren», sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin.

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Bei unerlaubter Untervermietung Kündigung berechtigt

Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, sollte seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Sonst droht die Kündigung. Foto: Monique Wüstenhagen
Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, sollte seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Sonst droht die Kündigung. Foto: Monique Wüstenhagen

Wer seine Mietwohnung unberechtigterweise regelmäßig Touristen überlässt, muss mit einer Kündigung rechnen. Das geht aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des Münchner Amtsgerichtes (Az.: 432 C 8687/15) hervor. Ein Mann muss seine Wohnung räumen, weil das Gericht davon überzeugt war, dass er sie an immer neue arabische Touristen unter-vermietete, die wegen medizinischer Behandlungen in der Stadt waren. Seine Vermieterin hatte ihm deshalb im März 2015 gekündigt. Als der Mann sich weigerte, die Wohnung zu räumen, zog die Vermieterin vor Gericht.

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Lügen erlaubt: Vermieter dürfen nicht alles fragen

Weiter Weg bis zur Schlüsselübergabe: Mieter müssen viel von sich preisgeben, es gibt jedoch auch Grenzen. Foto: Westend61
Weiter Weg bis zur Schlüsselübergabe: Mieter müssen viel von sich preisgeben, es gibt jedoch auch Grenzen. Foto: Westend61

Um den Vermieter bei der Wohnungs-besichtigung von sich zu überzeugen, reicht ein gepflegtes Aussehen allein meist nicht mehr. Längst ist es eine Selbstverständlichkeit, dem Vermieter oder Makler eine Art Bewerbungsmappe zu überreichen. Die Mieterselbstauskunft ist inzwischen ein Muss. Darin sollte ein Interessent Angaben zu seiner Identität machen, also Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse und Alter auflisten. Daneben muss er zum Beispiel seine Einkommensverhältnisse und seinen Beruf benennen.

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Streit um Nebenkosten - BGH lockert Anforderung an Vermieter

Nebenkosten werden zusätzlich zur Nettomiete gezahlt. In vielen Mietverträgen werden sie gesondert aufgelistet. Foto: Andrea Warnecke
Nebenkosten werden zusätzlich zur Nettomiete gezahlt. In vielen Mietverträgen werden sie gesondert aufgelistet. Foto: Andrea Warnecke

Vermieter haben künftig größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Legen sie zum Beispiel die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude um, müssen die Rechenschritte nicht mehr aus der Abrechnung ersichtlich sein. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden. Die Richter haben mit ihrem Urteil bisherige strengere Linie verändert, wonach das die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge gehabt hätte.

 

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Vermieter darf Werbepost nicht unterbinden

«Keine Werbung» fordern viele Mieter an ihrem Briefkasten. Doch was, wenn die Post persönlich an den Mieter adressiert ist? Foto: Arno Burgi
«Keine Werbung» fordern viele Mieter an ihrem Briefkasten. Doch was, wenn die Post persönlich an den Mieter adressiert ist? Foto: Arno Burgi

Wenn der Briefkasten überquillt, weil er mit Werbung vollgestopft ist, helfen Aufkleber mit dem Hinweis «Bitte keine Werbung». Mieter dürfen sie an ihrem Briefkasten anbringen. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin. Der Vermieter hingegen kann nicht generell verbieten, dass der Postbote Werbung zustellt. Allgemeine Aushänge an der Eingangstür, die den Empfang von Werbepost unterbinden, sind nicht zulässig. Außerdem gilt: Ist Werbung persönlich an den Mieter adressiert, helfen auch Aufkleber nichts. Sie muss der Postbote zustellen - also in den Briefkasten werfen. (DPA/TMN)

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Abrechnung der Betriebskosten darf sich nach Jahren ändern

Urteil: Vermieter können Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Foto: Andrea Warnecke
Urteil: Vermieter können Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Foto: Andrea Warnecke

Auch wenn der Vermieter jahrelang einen Teil der Kosten - etwa die Ausgaben für den Hausmeister - aus eigener Tasche gezahlt hat, gilt: Er kann die Betriebskosten in Zukunft auf den Mieter umlegen, wenn diese im Mietvertrag aufgeführt sind. Darauf macht die Arbeits-gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam und beruft sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 33 C 1729/15). Im konkreten Fall hat ein Vermieter die Kosten für den Hausmeister jahrelang nicht umgelegt, obwohl er dazu laut Mietvertrag berechtigt war.

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Vorsicht Silvester: Wie Mieter sicher feiern

Raketen gehören zum Start ins neue Jahr. Gerade in Mehrfamilienhäusern sollten Feiernde es aber nicht übertreiben. Foto: Andrea Warnecke
Raketen gehören zum Start ins neue Jahr. Gerade in Mehrfamilienhäusern sollten Feiernde es aber nicht übertreiben. Foto: Andrea Warnecke

Berlin (dpa/tmn) – Ein buntes Feuerwerk, knallende Sektkorken und lachende Freunde in der Wohnung - das klingt nach einer gelungenen Silvester-Party. Nur blöd, wenn der Nachbar die fröhliche Stimmung nicht teilen kann, weil er das Knallen oder die laute Musik als störenden Lärm empfindet. Damit es nicht zum Streit zwischen den Nachbarn kommt, gibt es klare Regeln für das Zusammenleben in einem Mietshaus. Doch wie genau müssen sich Mieter daran halten? Und was gibt es sonst noch zu beachten, damit der Start ins neue Jahr sicher gelingt? Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu:

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Vorsicht Verjährung! - Ansprüche beim Vermieter anmelden

Wer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückfordern möchte, hat dafür in der Regel drei Jahre und sechs Monate Zeit. Foto: Jens Schierenbeck
Wer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückfordern möchte, hat dafür in der Regel drei Jahre und sechs Monate Zeit. Foto: Jens Schierenbeck

Für Ansprüche aus Mietverhältnissen gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin. Nach Ablauf dieser Frist können sie nicht mehr durchgesetzt werden. Die Frist beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat. Wer also noch Ansprüche aus dem Jahr 2012 geltend machen will, muss das bis zum 31. Dezember tun.

 

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Wasser, Miete, Kfz-Steuer - Was zum 1. Dezember wichtig ist

Der Bundesfreiwilligendienst steht ab Dezember auch offen für Flüchtlinge. Foto: Jens Kalaene
Der Bundesfreiwilligendienst steht ab Dezember auch offen für Flüchtlinge. Foto: Jens Kalaene

Kurz vor Jahresende läuft der Countdown: Viele Fristen für Förderprogramme, Zuschüsse und Befreiungen gelten nur noch bis zum Jahresende. Welche Anträge Verbraucher noch stellen sollten und was sich alles zum Jahresende ändert:


Kfz-Steuer: Zehnjährige Befreiung von der Kfz-Steuer noch beantragen. Die gilt für Elektroautos. Aber nur, wenn die Halter ihr Fahrzeug bis zum 31. Dezember 2015 in einer Zulassungsstelle anmelden.

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Modernisierungsmaßnahme kann zur Mietminderung führen

Verschattung und direkte Einsehbarkeit: Ein neuer Balkon kann die darunter wohnenden Nachbarn zur Mietminderung berechtigen. Foto: Britta Pedersen
Verschattung und direkte Einsehbarkeit: Ein neuer Balkon kann die darunter wohnenden Nachbarn zur Mietminderung berechtigen. Foto: Britta Pedersen

Eigentlich sollen Modernisierungsmaßnahmen den Wohn- und Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen. Im Einzelfall kann aber durch eine solche Maßnahme auch das Gegenteil eintreten. Das heißt, ein einzelner Mieter kann nach einer größeren Modernisierungs-maßnahme durchaus Anspruch auf eine Mietminderung haben. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 121/15), über die die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 20/2015) berichtet.

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Mietrecht: Sinkende Modernisierungsumlage sorgt für Ärger

Nach einem Zeitungsbericht sollen Vermieter statt der bisherigen elf Prozent künftig nur noch acht Prozent der Kosten an die Mieter weitergeben dürfen. Foto: Daniel Karmann/Árchiv
Nach einem Zeitungsbericht sollen Vermieter statt der bisherigen elf Prozent künftig nur noch acht Prozent der Kosten an die Mieter weitergeben dürfen. Foto: Daniel Karmann/Árchiv

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete stärker einschränken als bislang bekannt - bekommt dabei aber Gegenwind vom Koalitionspartner. «Die Neuregelung darf nicht dazu führen, dass nicht mehr in den Wohnungsbestand investiert wird», warnte der Unions-Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak (CDU). Eine Senkung der Modernisierungs-umlage im vorgeschlagenen Umfang sehe er deshalb kritisch. Auch die Immobilienwirtschaft signalisierte Widerstand.

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Deko in der Weihnachtszeit: Das dürfen Mieter und Eigentümer

In der Vorweihnachtszeit glitzert und blinkt es an vielen Balkonen. Dennoch wichtig: Der Nachbar darf sich nicht von der Dekoration gestört fühlen. Foto: Tobias Hase
In der Vorweihnachtszeit glitzert und blinkt es an vielen Balkonen. Dennoch wichtig: Der Nachbar darf sich nicht von der Dekoration gestört fühlen. Foto: Tobias Hase

Weihnachtszeit ist Deko-Zeit: Viele schmücken dann ihr Zuhause festlich. Dem steht grundsätzlich nichts entgegen – solange andere im Haus oder in der Nachbarschaft nicht über Gebühr gestört werden und niemand gefährdet wird. Grundsätzlich haben Nachbarn - auch in der Weihnachtszeit - einen Anspruch darauf, dass sie keinen Beeinträchtigungen ausgesetzt sind, die über das normale Zusammenleben hinausgehen. Das bedeutet: In den eigenen vier Wänden kann natürlich jeder nach seinem Geschmack dekorieren.

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